Gutachten für eine Immobilienbewertung

"Was ist eine Immobilienbewertung/ Verkehrswertermittlung?"

"Was ist ein Verkehrswertgutachten?"

"Lohnt/Rechnet sich die Beauftragung einer Immobilienbewertung?"

Die Immobilienbewertung hat zum Ziel, den Verkehrswert (Marktwert) zu ermitteln.
Im Baugesetzbuch §194 ist der Verkehrswert wie folgt definiert:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit, und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Einfach gesprochen ist der Verkehrswert ein objektiver Wert ohne emotionelle/subjektive Beurteilung.
Genau genommen ist er keine genau errechenbare Größe. Er ist eine objektive Schätzung.
Unter Berücksichtigung aller Wert beeinflussenden Faktoren kann der Verkehrswert mit einer ausreichenden Genauigkeit ermittelt werden.

Das Verkehrswertgutachten, auch Wertgutachten genannt, stellt eine Ausführliche Beschreibung einer Immobilie bzw. eines Grundstücks dar. Sozusagen die schriftliche Dokumentation der Verkehrswertermittlung.

Darin enthalten sind unter anderem folgende Informationen:
Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sowie Rechte und Belastungen (Grundbuchauszug, Baulasten, Flächennutzungs- und Bebauungspläne, Erschließungspläne).
Der Zustand der Immobilie, Größe, Raumaufteilung und Ausstattung (Bauzeichnungen und -genehmigung, Schätzungen über die Kosten zur Beseitigung von sichtbaren Schäden und Mängeln).
Es fließen ein das Alter, Nutzungsdauer, die Instandhaltungsmaßnahmen sowie Wert steigernde Erweiterungen.

Das Verkehrswertgutachten wird benötigt, wenn die Verkehrswertermittlung zwingend den Anforderungen des §194 BauGB entsprechen muss (Bsp. Erbschaft, Vermögensaufteilung, Zwangsversteigerung).

Eine Immobilie ist eine der teuersten Anschaffungen im Leben. Ein Kauf/Bau sollte daher sehr genau überlegt sein.
Lage, Größe, Preis und Finanzierung um ein paar Punkte zu nennen. Was für den Autokauf oder Fotoapparat die Fachzeitschriften sind ist für eine Immobilie die Immobilienbewertung.
Es gibt eine ausführliche Beschreibung mit allen Vor- und Nachteilen die zur Entscheidung herangezogen werden können.

Als Verkäufer möchten Sie den maximal zu erzielende Preis für Ihre Immobilie wissen. Immobilienmakler bieten oft "kostenfreie" Bewertungen an.
Auf Grundlage der durchschnittlichen Verkaufspreise wird damit der Verkaufspreis Ihrer Immobilie festgelegt.
Hier besteht das Risiko, dass eine ausführliche Wertermittlung eine zusätzliche Ausgabe ist, die sich nicht unbedingt rechnen muss.
Auf der anderen Seite kann sie Ihnen als Argumentationsgrundlage bei der Preisverhandlung dienen.

Für den Käufer (oder Erben) fallen die Vorteile einer Immobilienbewertung deutlich schwerer ins Gewicht.
Als Käufer wollen sie selbstverständlich wissen, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Als Erbe, ob der durchschnittliche Marktwert zu ungenau und damit die steuerliche Belastung zu hoch ist.
Wert mindernde Punkte wie zukünftige Instandhaltungskosten/Sanierungskosten, Mängel in der Konstruktion wie eine nicht komplett geschlossen ausgeführte Dämmung (Metapher: offene Jacke im Winter) oder Trittschalldämmung (Entkopplung) benötigen Fachwissen. Auf der anderen Seite können die Lage (Entwicklung in der Region) oder bereits durchgeführte Sanierungen Wert steigernde Punkte sein, die in die Wertermittlung einfließen. Der Einfluss auf den durchschnittlichen Marktwert kann erheblich sein. Somit sind die Kosten eines Wertgutachten mit der Minimierung der Risiken (bzw. bei Erbschaften mit einer Reduzierung der steuerlichen Belastung) entgegenzusetzen.